国有建设土地用地使用权如何协议出让？

政府供地环节的协议出让

一、政府供地环节的协议出让的概念和基本程序

（一）概念

在政府供地环节，协议出让和招标拍卖挂牌出让的共同之处在于：均是由市、县政府作为供地主体，且在国有建设用地使用权出让过程中，只有作为土地所有权人代表的市、县国土资源管理部门和意向用地者，不存在其他经济主体。

在实际出让活动中，以下两种情形的国有建设用地出让可以确定为政府供地环节的出让：

第一，集体农用地办理转用和土地征收审批手续后形成的国有建设用地，不符合招标拍卖挂牌出让范围的，可以实行协议出让。

第二，政府收购、收回的国有建设用地，不符合招标拍卖挂牌出让范围的，可以实行协议出让。

（二）政府供地环节协议出让的基本程序

政府供地环节的国有建设用地使用权协议出让，是一项政策性、程序性很强的工作。根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》的规定，政府供地环节的国有建设用地使用权出让，在操作程序上一般包括以下十个步骤或阶段。

1．接受用地申请，确定供地方式；

2．编制协议出让方案；

3．地价评估，确定底价；

4．协议出让方案、底价报批；

5．协商，签订意向书；

6．公示；

7．签订出让合同，公布出让结果；

8．核发《建设用地批准书》，交付土地；

9．办理土地登记；

10．资料归档。

二、公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式

（一）公开出让信息

市、县国土资源管理部门将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。国有土地使用权出让计划以及细化的地段、地块信息通过中国土地市场网（www.landchina.com）公布。

市、县国土资源管理部门公布国有土地使用权出让计划和细化的地段、地块信息，同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。

（二）接受用地申请

需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）根据公布的国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。

（三）确定供地方式

在规定时间内，同一地块只有一个意向用地者，市、县国土资源管理部门方可采取协议方式出让。对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。

三、编制协议出让方案

（一）协议出让方案的编制主体

法律政策明确规定，市、县国土资源管理部门是出让方案的编制主体，要求会同城乡规划等部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协议出让方案。

（二）协议出让方案的内容

协议出让方案一般包括以下内容：

1．拟出让地块的位置、四至、空间范围；

2．土地用途；

3．出让面积；

4．出让年限；

5．土地使用条件；

6．供地时间等。

四、地价评估，确定底价

（一）地价评估的组织实施主体及组织方式

出让中的地价评估，由市、县国土资源管理部门根据拟出让地块的条件和土地市场情况，按照《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

地价评估既可以由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行评估。

（二）出让底价的确定

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。出让底价确定后，在出让活动结束前保密，不向任何单位和个人泄露。

五、协议出让方案，底价报批

（一）审批的主体

市、县国土资源管理部门会同有关部门拟订协议出让方案，集体确定出让底价后，应当将该协议出让方案和底价报有批准权的人民政府批准。

（二）协议出让价格争议裁决机制

随着土地使用制度改革进一步深化，经营性基础设施将逐步实行有偿使用，油田等矿业开采用地也将逐步有偿使用，这些用地均具有独占性和排他性，在协议出让过程中，意向用地者与出让方在出让价格方面可能产生争议，难以达成一致。

为此，《协议出让国有土地使用权规范》明确规定：对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议裁决机制。此类用地在协议出让过程中，意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。

六、价格协商和签订意向书

（一）土地出让价格协商

协议出让方案和底价批准后，市、县国土资源管理部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。国土资源管理部门参加协商谈判的代表不少于2人。

（二）签订意向书

市、县国土资源管理部门与意向用地者双方协商、谈判达成一致，并且议定的出让价格不低于出让底价的，市、县国土资源管理部门与意向用地者签订《国有建设用地使用权出让意向书》。