普通住房认定标准调整，“五个新城”等实施差异化住房房贷

今天（14日），上海市就楼市出台了两条重磅政策，一是《关于调整本市普通住房标准的通知》；第二是《上海市发布优化差别化住房信贷政策》。

我们来逐条看一下：

一、关于调整本市普通住房标准的通知

为更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现将调整本市普通住房标准事宜通知如下：

可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：

一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

本通知自2023年12月15日起施行。

上海市普通住房标准调整前后对比：

从汇总表来看，容积率条件上延续了此前的认定标准；单套建筑面积条件，调整后相比此前增加了4平方米，为144平方米以下（含144平方米）。且一二项条件需同时满足。

另外，本次取消了单套总价条件，原对应不同环线有总价认定标准。

这项调整幅度还是挺大的。

这意味着，调整认定标准后卖房人出售持有5年以上的普通住宅，只要满足上述表格中前两项，单套总价将不受限制，即可享受免征增值税的福利。

第二、上海市发布优化差别化住房信贷政策

为更好满足居民刚性和改善性住房需求，上海自12月15日起优化差别化住房信贷政策。

一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。

二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

我们看到，这次优化差别化住房信贷政策中，除了全市范围普惠之外，还特意针对“五个新城”和南北转型重点区域，即自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策（下文简称“6个行政区+1”）。

调整后的首付比例方面，首套全市一致，均执行30%的首付比例，比此前的35%降了5个点。二套上，“6个行政区+1”比全市其他区域低了10个点，为首付40%，而其他区域为50%。

调整后的商业性个人住房房贷利率方面，首套全市统一，均为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，对应现在最新的LPR报价情况，利率下限调整为4.1%。二套上，“6个行政区+1”相比全市其他区域贷款利率上低了10个点，即不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点（对现在的LPR报价情况，利率下限调整为4.4%）；而全市其他区域为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点（对现在的LPR报价情况，利率下限调整为4.5%）。

上述两项楼市新政无疑将会降低住宅的交易成本及入市门槛。

必将对未来楼市产生积极影响。